깡통전세에서 전세금을지키는 방법 1. 등기부등본확인하기

 

• 깡통전세란?

집주인의 주택담보대출 + 세입자의 보증금의 합계가 시세보다 높거나 거의 시세와 맞는 경우를 말합니다.
계약 당시 정상적으로 계약을 했더라도 부동산 하락으로 인해 매매가가 기존 주택담보대출+ 전세가 이하로 떨어져서 집주인이 집을 팔아 담보대출을 갚은 후, 전세금을 온전히 돌려줄 수 없는 경우를 말합니다.
통상적으로 깡통전세는 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 전세 보증금을 합한 금액이 집값의 80% 이상일 때를 말하는데 만약 집주인이 대출금 이자를 못할 경우 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생할 수 있습니다.

깡통전세를 피하는 방법?

1. 전셋집을 계약하기 전에 반드시 등기부등본 서류를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
2. 전세권설정등기하기 , 전입신고+확정일자 받기
3. 전세권보증보험 가입하기

• 등기부등본 확인하는 방법

 

등기부등본 서류 첫 페이지에서 등기부등본을 간략하게 볼 수 있는 등기부등본 요약 사항입니다.
등기부등본 요약에서는 갑구의 소유자, 을구의 근저당권의 설정 유무 채권최고액을 한눈에 볼 수 있습니다.

• 채권최고액이란?

한 마디로 부동산을 담보로 하여 대출받은 최고의 금액입니다. 그러니 최권최고액이 많으면 안 되겠죠?

두 번째 장에는 해당 부동산에 대한 정보, 부동산의 주소, 면적, 건물 내역과 대지권의 종류 정보를 알 수 있는 표제부가 있습니다. 부동산을 계약하기 전에 계약서상의 주소, 면적과 구조등이 일치 하는지 확인해야 합니다.

부동산이 소유자가 누구인지 나타내는 갑 구 가 있습니다. 갑구에 나타나 있는 부동산 소유주와 신분증을 대조하여 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

열람 일시는 언제 등기부등본을 확인을 했는지 나타내는 것으로 등기부등본은 반드시 계약 전, 계약 잔금일 전 두 번 확인을 해야 합니다. 처음 확인했을 때는 집주인이 대출을 안 해서 최권최고액이 없었는데 계약 잔금일 전 대출을 할 수도 있기 때문입니다.

반드시 확인해야 하는 등기부등본 을 구입니다. 등기부등본 을구에서는 소유권 외의 사항을 나타내는 것으로 근저당권,
전세권 설정등기, 압류, 가압류 등 깡통전세에서 내전세금을 지키기 위해 반드시 확인해야 하는 사항입니다.

근저당권은 은행에서 설정 하는 것으로 혹여 부동산 소유자가 대출금을 갚지 못했을시에는 은행이 부동산 경매를 집행해서
대출금액을 회수합니다. 그렇기 때문에 근저당권이 없는 매물을 전세계약을 해야 내 전세 보증금을 지 킬 수 있습니다.

현실적으로 주거용 부동산 아파트 등을 대출 없이 매매는 할 수 없기 때문에 대부분의 부동산은 근저당권이 있습니다.
그래서 전세 계약 시 특약사항으로 "전세 잔금일을 기준으로 근저당권을 말소한다". 라는 특약사항을 부동산 계약서에 반드시 기입해야 합니다.

부동산 계약 시 반드시 확인해야 하는 등기부등본을 보는 방법에 대해서 알아봤습니다.

• 등기부등본은 어디서 열람 할 수 있는가?

 

• 등기부등본은 대법원 홈페이지에서 누구나 쉽게 확인 할 수 있습니다. 대법원 홈페이지 회원가입 후 일정한 수수료를 지불하면 누구나 쉽게 등기부등본을 열람 할 수 있습니다.

대법원 인터넷등기소 홈페이지

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp