아파트 공동명의는 어떤 장점이 있을까요?

 

부동산 투자를 할 때는 특히 주거용 부동산 주택, 빌라 아파트를  투자할 때는 부동산세금을 절세, 세금을 공제한 세후 수익이 중요합니다. 그래서 주택을 매수할때 대표적으로 사용하는 방법이 부부 공동명의로 계약 후 등기 하는 것입니다.  사실 공동명의는 계약 후 집 전세 , 임대를 내거나 다시 매매할 때 소유자가 둘이기 때문에  본인 각각  서류도 더 필요하고 따로 시간을 빼기 어려운 맞벌이 부부 같은 경우 굉장히 불편합니다. 그럼에도 공동명의가 왜 절세하는데 좋은지 알아보겠습니다.

1. 부동산을 매수 할때 내는 세금: 취득세 - (지방세)
2. 부동산을 가지고 있을때 내는 세금: 재산세(지방세), 종합부동산세 (국세)
3. 소유주가 소유하고 세를 줄 때 내는 세금 : 종합소득세
4. 부동산을 매도 할때 내는 세금 : 양도소득세 (국세)

1.취득세

취득세의 경우 단독명의, 부부 공동명의 관계없이 부동산의 취득가액에 따라 납부하는 세금이기 때문에 부부공동명의로 한다고 해서 취득세를 감면받는 것은 없습니다. 보통 고가주택이 아니라면 매입가의 1.1%의 세금을 내야 하지만
한시적으로 현재 생애최초 취득세감면 제도가 있기 때문에 무주택자들은 반드시 활용을 해야 합니다. 이때는 부부 모두 주택 취득 경험이 없어야 합니다.

2. 재산세

재산세는 6월 1일을 기준으로 가지고 있는 재산을 판단하여 부과하는 세금으로 6개월 이상 존재한 토지, 주택, 일반건축물과 선박 및 항공기에 부과하는 세금입니다. 재산세는 단독명의 공동명의 상관없이 똑같이 부과됩니다. 

3. 종합부동산세

종합부동산세는 재산의 일정 금액이 넘는 부동산을 보유한 사람이 내는 세금으로 일종의 부자세입니다. 종합소득세는 인별과세를 원칙으로 하기 때문에 일반적으로 부부공동명의를 하면 과세표준이 낮아져 세금적인 측면에서 더 유리할 수 있습니다. 2023년 개편안에 따라 올해는 아래와 같이 종부세가 책정될 예정입니다.

1 주택자: 보유한 주택이 시세가격이 아닌 공시가격 12억 원 초과하는 경우 납부

2) 다주택자: 모든 주택의 공시가격의 합이 9억 원을 초과하는 경우 납부

60세 미만, 고가주택을 보유한 기간이 5년 미만의 경우 공동명의가 공제를 많이 받을 수 있습니다만, 고가주택을 장기보유특별공제를 받을 수 있는 보유기간 충족조건을 채웠다면 단독명의가 유리할 수 있습니다. 

만약 1 주택 부부 공동명의인 경우 단독명의로 변경하는 것 더 유리하다고 판단되면 관할 세무서에 단독명의로 변경신청을 할 수 있습니다. 종합소득세의 경우 단독명의가 유리할지, 공동명의가 유리할지 잘 비교해 보는 것이 중요합니다. 

 

3. 종합소득세

부동산을 임대 후 임대소득이 발생하면. 종합소득세를 납부해야 합니다. 종합소득세의 의 과세표준에서  누진공제를 받을 수 있기 때문에 종합소득세를 절세하기 위해서는 부부 공동명의로 등기하는 것이 소득을 분산시킬 수 있기 때문에 단독명의보다 더 유리합니다. 

4. 양도소득세

12억 원 이하의 주택을 부부세대 1 주택자가 2년 이상 보유한 경우 단독명의,  공동명의 상관없이 전부 비과세를 받을 수 있습니다. 분양권이나, 12억 원을 초과하는 주택의 경우에는 공동명의로 양도할 시 1년에 한 번, 기본공제 250만 원을 각각 공제받을 수 있기 때문에 무조건 공동명의가 유리합니다. 뿐만 아니라 양도소득세는 종합소득세와 같이  과세표준에서 
각 각 부부 지분에 따라 과세되기 때문에 공동명의가 유리합니다.