쉽게 배우는 경매 공부 경매 절차, 기간 용어등을 알아보자

 

최근에 경매시장에 물건이 많이 나오고 있어서 그런지  최근에 경매에 대해 관심을 가지시는 분들이 늘어나는 추세입니다.
경매가 어떻게 진행되고, 경매용어에 대해서 알아봅시다. 

 

1. 경매 절차, 기간

경매절차는 위 그림에서 처럼 경매를 신청해서 경매인이 입찰에 참여하고, 매각이 결정되면 소유권이 경매 낙찰자에게  이전되게 됩니다. 경매물건을 고르기 전에 가장 중요하게 생각해야 하는 점은 본인의 경제상황에 맞게 투자가치가 있는 경매물건을  찾는 것입니다. 경매는 낙찰받아서 임차인 명도까지 끝내야지 내 부동산이 되는 것이기 때문에 낙찰을 받았다고 
안심하지 말고 임차인인 명도까지 완벽하게 끝내야 합니다.

 

2.법원 경매 용어 

• 신경매(신매각)
  
  매각 길일에 매수신고한 자가 없는 경우, 법원에서 최저 매각가격을 지정하여 새로 진행시키는 경매 과정을 말합니다.
  
  
  
• 재경매(재매각)
  
  낙찰자가 낙찰 허가를 받은 후 대금 지급기일에 대금을 납부하지 않은 경우, 법원은 직권으로 다시 경매를 실시하는 것으로 최저 매각 가격등 매각조건은 이전 경매와 동일하나, 입찰 보증금이 입찰가액에서 10%~30%로 인상됩니다.
  
  
  
• 개별경매
  
  여러 개의 부동산에 관하여 동시에 경매 신청이 있는 경우에는 최저경매가격을 각 각 부동산별로 정하여 경매를 해야 합니다. 즉 공동담보로 저당권이 설정되었을 때 각각의 물건마다 사건번호 외의 물건번호를 부여하여 개별적으로 입찰에 부쳐지게 됩니다.
  
  
  
• 일괄경매
  
  여러 개의 부동산에 동시에 경매 신청이 있는 경우 일괄경매가  원칙이지만, 법원이 동일인에게 일괄 매수시키는 게 타당하다고 인정하면 여러 개의 부동산에 동시 입찰이 가능합니다.
  
  
• 연기
  
  채무자, 소유자, 이해관계인의 신청에 따라 경매 신청 채권자의 동의하에 지정된 매각기일을 다음 기일로 미루는 것을 의미 합니다. 통상 1개월 후 로 매각일이 다시 지정되는데 실무에서는 변경과 연기를 합쳐서 '변연' 이라고 합니다.
  
  
• 변경
  
  경매 진행 중 새로운 사항의 추가 또는 매각 조건의 변경으로 권리관계가 변경되어 법원이 지정 된 입찰기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 재판부에서 직권으로 입찰기일을 변경시키는 것을 말합니다. 
  
  
  
• 취하
  
  경매 신청 후 채무자가 채무를 변제하였거나 경매 신청 채권자가 경매신청을 철회하는 경우를 말합니다.
  
  
• 각하
  
  각종 신청 시 절차나 형식이 부적절한 경우, 법원이 직권으로 취소하는 것을 말합니다.
  
  
• 기각
  
  신청 내용이 이유 없다고 인정될 때 법원이 신청 자체를 받아들이지 않는 것을 말합니다.
  
  
• 법정매각조건
  
  모든 경매 절차에 공통적으로 적용되는, 법이 정한 매각 조건을 말합니다.
  
  
• 특별매각조건
  
  각각의 경매 절차에서 특별히 정한 매각 조건을 말합니다.
• 공동입찰
  
  여러 사람이 공동으로 하나의 부동산을 매수신고하는 경우를 말합니다. 
  
  
• 매수신청보증금
  
  최저매각가격의 10%로 재매각의 경우 20%에 해당하는 현금이나 자기 앞 수표를 매수신청 보증금으로 법원에 납입하는 것을 말합니다.